不缺政策、不缺资金、以工业用地为主导的上海自贸区正面临着一些特殊物业的缺失——商办楼宇，这不仅抬高了自贸区内有限楼宇的租金，徒增企业的办公成本，而且不利于企业在自贸区内实现可持续发展。不过，《关于中国(上海)自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》（以下简称为“意见”）的正式颁发后，关于“综合用地”的说明使得这一问题迎刃而解，并且为商业楼宇等物业创造了属于自己的春天。

填补商办楼宇的缺失

上海自贸区正式成立以来，工业用地一直是土地规划的主导，也是企业纷纷入驻的关键要素。但是，与之相配套的商办楼宇却显得严重缺失，一些企业不得不选择在自贸区周边区域寻找、设立商办等配套物业。本次出台的《意见》，从土地利用特征的理论和现实发展角度出发，明确“综合用地”的定义，提出土地混合利用和建筑复合使用，可以把商业、办公、研发、产业、仓储按照一种为主，其他为辅的原则放置在一起混合使用，大大增加了土地利用的弹性，有利于解决企业的燃眉之急。

DTZ戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊表示：“上海自贸区内90%左右的建筑形态是厂房和仓库，办公楼宇稀缺，这导致的结果是企业进来了，也没有地方办公。综合用地的定义是在指导自贸区内已经建有厂房和仓库的企业，向商办楼宇类产品转型，以解新入区发展企业的燃眉之急。由于自贸区现在是要填补办公楼宇的空白，短期内谈不上这些物业价格的上涨或下降。”

住宅类型用地还未涉及

按照一般新城建设的理解，除了商办楼宇，上海自贸区还面临产业园区周边生活配套的缺失。对于一个释放着无穷能量的区域来说，如果企业职工无法在区域内安居落户，这不利于留住人才，无法形成其他物业和工业用地的联动效应。

苏智渊分析道：“工业用地本身就有7%的配比用来做园区配套，此次推出的《意见》中对综合用地的定义，多集中在各类产业用地上，对住宅类型的用地没有涉及，从自贸区的现实情况来看，当地不需要房地产的过多介入。”

其实，上海自贸区作为一个新型区域，其发展能量的迸发除了政策的推动，还有赖不同类型物业为其奠定基础并形成协同效应，这些都是上海自贸区现在、未来一直思考和求索的问题。